嘉实全球房地产(QDII)(070031) - 基金经理

2024年三季度美国开启了降息周期。9月的议息会议似乎是一代人以来最具分歧的一次，至少一位美联储理事反对降息50个基点的决定。这也是自1984年以来美联储首次在美国大选前夕启动降息周期。　　受益于降息周期的开启，作为利率敏感型资产的Reits本季度表现稳健；预期四季度仍有交易窗口。历史数据（1999年至2019年美联储各个降息周期）表明，在美联储降息周期开启后的　3个月到6个月内，美国Reits大概率跑赢标普500指数。　　本基金按区域继续超配北美，但减少日本到低配，并继续低配除中国以外其他区域。在三季度末，促进中国房地产市场止跌回稳成为政府目标，本基金预期四季度增配中国。本基金按行业仍然主要超配住宅和医疗健康。　　截至本报告期末本基金份额净值为1.176元；本报告期基金份额净值增长率为11.47%，业绩比较基准收益率为14.35%。

2024 年上半年随着美国实际利率窄幅波动，全球 REITs 净值小幅下跌。行业和区域配置方面，按区域继续超配北美和日本，按业态从主要超配数据中心转为主要超配住宅和医疗健康。从空置率等运营指标看，REITs 的资产质量在住宅、零售、工业、办公等多个业态都好于私人房地产。目前 REITs 和私人房地产资本化率利差为 REITs 投资者提供了一个相对增配的机会。　　美国商业地产交易量在6月底仍低迷但有望年内见底。商业地产整体价格继续下行，但幅度趋缓。各个业态呈现分化走势：　　•  美国办公楼空置率仍在上升，地产抵押贷款推迟到期情况增加，仍需谨慎。　　•  美国住宅空置率在历史底部位置，新开工从高位开始下行，二手房供应依然短缺。　　•  美国长者公寓稳定入住率和租金稳定改善。未来长者公寓供给走低，而未来需求持续增长到2050年。　　•  美国仓储物流供需情况短期平淡，但基本面扎实，其成长将由电子商务和近岸外包进一步推动。工业地产完工量已过高峰，租金稳定增长。　　•  生成式人工智能推动美国数据中心需求。目前领先的美国科技公司的资本支出和研发占运营现金流比重目前为72%（并且随着盈利成长已经小幅下降），而40年的中位数为67%。　　有利因素：1）美国经济数据表现出韧性，投资者对于硬着陆的担心下降。2）美元利率回到历史长期平均附近，美元利率的正常化有助于抑制房地产行业新增供给。3）机构投资人在 REITs持仓水平为低配而且 REITs 相对标普 500 指数估值有折价。　　风险因素：如果通胀和增长数据意外上升，导致利率上升或地区银行业担忧卷土重来，可能将 REITs 的估值压低。此外，特朗普赢得美国总统大选的概率上升，市场可能需要消化通胀重新加速和美债收益率曲线趋陡的风险。

2024年一季度随着美国实际利率技术性轻微反弹，全球REITs小幅下跌但跑赢对标指数。行业和区域配置方面，按区域超配北美和日本，按行业超配数据中心。　　有利因素：1）美国通胀预期下降让投资者相信加息周期已经结束，2024年可能进入利率下行的通道。2）美国经济数据表现出韧性，投资者对于硬着陆的担心下降。3）美元利率回到历史长期平均附近，美元利率的正常化有助于抑制房地产行业新增供给。4）机构投资人在REITs持仓水平为低配而且REITs相对标普500指数估值有折价。　　风险因素：但降息时机存在很大不确定性。如果通胀和增长数据意外上升，导致利率上升或地区银行业担忧卷土重来，可能将REITs的估值压低。　　长期以来，全球房地产配置一直是构建多资产投资组合的重要基石，为投资者提供通胀保护和多元化收益。全球REITs和房地产长期表现高度相关，而REITs流动性更好，并且灵活提供多种业态资产敞口，例如数据中心，仓储物流，医疗保健，预制房屋，房车营地等。REITs拥有房地产现金流，但短期会经历类似股票的估值波动和回撤。REITs应该在投资者的房地产配置中占有一席之地；REITs和直接持有的房地产或私人房地产基金相结合，可以改善风险调整后回报状况。　　截至本报告期末本基金份额净值为1.063元；本报告期基金份额净值增长率为-0.82%，业绩比较基准收益率为-1.40%。

2023年全球REITs经历前三个季度的宽幅震荡后，在最后一个季度上涨并录得全年正收益。美国通胀预期下降和美联储官员的鸽派评论让投资者相信加息周期已经结束，2024年将进入利率下行的通道。此外，美国经济数据表现出韧性，投资者对于硬着陆的担心下降。较低的利率有助于全球REITs降低资金成本，提升估值水平。经济持续增长也有利于全球REITs的供需有序健康发展。　　本基金专注具有优质资产和可持续商业模式的个股，采取适度的防御性倾斜，为投资人提供优秀的风险/回报。