摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A(005613) - 基金经理

富时发达市场REITs指数在2023年1月份上涨期间跑赢股票指数，但在之后的回调中跑输。情绪面上，市场对美联储加息预期的变化左右了价格走势。美联储维持加息，并且语气偏鹰派。行业基本面上，硅谷银行事件意味着未来银行将收紧贷款标准，随之而来的是更高、更直接的衰退风险，房地产行业恐难以幸免。进入二季度，全球发达市场房地产信托基金（REITs）先跌后涨。随着对美联储加息进程见顶的预期，以及投资者对风险资产偏好改善，各分类板块表现参差不齐。下半年富时发达市场 REITs指数表现随全球股指下跌，通胀的顽固和经济的韧性超出原先的预期。美联储的利率政策偏鹰派，保留再次加息的可能性，被市场解读为更长时间的更高利率（higher for longer）。美10年期国债收益率上涨超过4.6%，预示着市场在尝试新的定价水平。各类REITs都有不同程度下跌，相对而言，数据中心板块跌幅较小，基础设施和办公板块跌幅较大。指数在10月上半月继续下跌，于下旬随美国10年期国债收益率见顶后开始反弹。美国10年期国债收益率一度升至5%，到12月底回落到4%以下。投资者越来越相信美联储加息进程已经结束了，并对未来进入降息周期报以很大的希望。富时发达市场REITs指数在四季度获得正回报。

报告期内，富时发达市场REITs指数在1月份上涨期间跑赢股票指数，但在之后的回调中跑输。情绪面上，市场对美联储加息预期的变化左右了价格走势。美联储维持加息，并且语气偏鹰派。行业基本面上，硅谷银行事件意味着未来银行将收紧贷款标准，随之而来的是更高、更直接的衰退风险，房地产行业恐难以幸免。进入二季度，发达市场REITs先跌后涨。随着对美联储加息进程见顶的预期，以及投资者对风险资产偏好改善，各分类板块表现参差不齐，相对而言办公楼、购物中心和林业板块在6月的反弹中涨幅领先，医疗和公寓板块表现落后，数据中心板块表现稳健，在REITs整体下跌时仍保持正收益。本基金采取被动复制策略跟踪指数的表现。

报告期内，全球发达市场REITs先涨后跌，在1月份上涨期间跑赢MSCI发达市场指数，但在之后的回调中跑输。情绪面上，市场对美联储加息预期的变化左右了价格走势。美联储维持加息，并且语气偏鹰派。行业基本面上，硅谷银行事件意味着未来银行将收紧贷款标准，随之而来的是更高、更直接的衰退风险，房地产行业恐难以幸免。展望后市，2023年将继续带来经济不确定性，因为美联储或将继续提高短期利率以降低通胀。尽管较高的利率环境通常会给房地产带来困难的经营环境，但房地产投资信托基金已将其资产负债表定位为在2023年具有弹性。自全球金融危机（GFC）结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。一、房地产投资信托基金的杠杆率处于历史低位。以债务与市场资产衡量的杠杆率自2011年以来一直保持在40%以下，自2016年以来一直稳定在30%的中低范围内。截至 2022 年第三季度，杠杆率约为 34.5%，加权平均到期期限约为 83.5 个月。二、房地产投资信托基金拥有期限良好、结构良好的债务。房地产投资信托基金在高利率环境下管理杠杆还有很长的路要走，因为它们使用固定利率债务来长期锁定低利率。三、自全球金融危机结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。REITs因其强劲的资产负债表而为2023年的经济不确定性做好了准备。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但REITs处于较有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。平均而言，REITs在过去六次经济衰退期间和之后的表现优于私人房地产和更广泛的股票市场。REITs正以强劲的经营业绩进入经济增长放缓的时期，并为2023年的经济不确定性做好了准备。比如2005年REITs的债务期限刚刚超过 59 个月（近五年），但 2021年已升至89 个月（近七年半）的峰值。2022年债务期限略有缩短，因为新债券发行量远低于历史水平，但仍接近历史高位。自2005年以来固定利率占总债务的比例从 2005年的73%增加到2021年和2022年的85%以上。在房地产投资信托基金转向固定利率债务的同时，其债务的平均利率已经下降。房地产投资信托基金的加权平均利率已从2005年的5.9%降至2022年第三季度的3.6%。由于可变利率债务的风险敞口较少，到期的平均期限较长，房地产投资信托基金以低利率锁定债务，限制了其在2023年对更高利率的风险敞口。四、利息支出，因为净运营收入（NOI）的份额较低。过去几年，该行业杠杆率降低的一个结果是利息支出占NOI的比例降低。2009年，利息支出占NOI的比例为37%。从那时起，由于房地产投资信托基金降低了杠杆率并以低利率债务融资，该指标经历了急剧下降。截至2022年第三季度，这一比例为 18.9%，其中87.2%的债务为固定利率。与2005年的水平相比，所有部门的利息支出占NOI的比例都有所下降。值得注意的是，即使是今天利息支出与NOI比率最高的细分行业，其水平也低于2005年35.4%的行业平均水平。自2005年以来截至2022年三季度末，住宅对NOI的利息支出降幅最大，下降了22个基点，其次是数据中心和零售，均下降了20个基点；木材和数据中心的利息支出都远低于行业平均水平，低于10%，并且倾向于将利息支出保持在低于行业平均水平的水平；住宿/度假村和医疗保健分别高于平均水平，分别为23.2%和26.1%。医疗保健的利息支出份额降幅最小，仅下降了2个基点。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但房地产投资信托基金相较于其他潜在对手处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们有效地管理了资产负债表。2023年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合完成策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。截至2022年末，房地产投资信托基金提供地域多元化；全球共有865个上市的房地产投资信托基金，遍布40多个国家和地区，股票市值合计达2.5万亿美元。房地产投资信托基金增强了投资组合的ESG属性，因为它们提供了在环境管理，社会责任和良好治理方面表现较佳的途径。本报告期本基金份额净值增长率为:0.31%，同期业绩比较基准收益率为:-0.72%。

经过2021年的强劲表现，富时发达市场REITs指数在2021年12月31日创下历史收盘高点，在2022年1月大幅下跌，因为新冠奥密克戎变体持续存在，且美联储表示准备收紧货币政策。美股大盘在1月份也陷入下跌困境。但主要的下跌发生在第二和第三季度，因为REITs的回报受到投资者预期的冲击，即美联储已开始实施长期的货币政策紧缩，而供应链困境带来的通胀压力将持续比先前预测的时间更长。这两个因素都降低了对经济增长的预期，并相应地降低了企业盈利的预期。受美国通胀回落、美联储加息周期逐渐步入尾声的预期的提振，四季度REITs跟随全球股票市场大幅反弹。