招商沪深300地产等权重指数C(013273) - 基金经理

报告期内，沪深300地产板块整体经历底部波动后于9月底快速拉升，三季度末表现强势，虽然基本面的变化尚未发生实质扭转，但一线城市限购的放开以及存量房贷利率的下调成为点燃行情的导火索，市场预期利率调整实际上会改变地产价值进而改善销售局面，因此对于长期承压的地产板块点燃了投资热情，驱动了季末的快速上涨。政策展望方面，考虑到中共中央政治局会议提到“加大财政货币政策逆周期调节力度，要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用，促进房地产市场止跌回稳，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”等重点措辞，未来房地产市场的格局边际上确实有改善好转的基础；不过落到上市公司财务质量的实质改善，还需要未来季度级别的销售数据验证。政策方面虽然催化不断，但并未明显超过5月份的政策强度，持续性需观察，后续还需更强政策的接力方能持续性驱动行业踏实向好。 虽然资本市场对预期变化更为敏感，但考虑到三季末市场的大幅做多热情，行情的判断上在4季度更应该关注地产销售情况的边际变化，而非乐观情绪蔓延带来的估值快速回升，否则可能在波动中面对更大风险。 就地产行业的整体销售格局来看，得益于资本市场信心的快速恢复，市场成交9月份及国庆期间都有变化，新房成交方面一线城市国庆周成交环比和同比都有两位数以上改善，二手房同比改善也非常明显。不过还是需要强调，销售格局变化的持续性要观察，且需要季度级别的数据佐证方能对地产市场止跌回稳与否做出判断。 展望下一季度，地产板块的市场投资情绪可能出现较大波动，特别是在政策催化期。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

2024上半年，300地产板块整体走势疲弱，几乎呈现单边下行格局，部分月份有所反复，但是受累于疲弱的基本面，情绪的短期亢奋并没有持续推动行情。本质上讲，上半年的间歇性行情多是对政策呵护的乐观预期驱动了地产行业困境反转的交易逻辑。但必须严肃的看待，地产行业的基本面依然压力巨大，边际上的明显好转且配合经济周期的景气恢复才能保证资产负债表恢复的持续性。基本面尚未得到切实改善的背景下，每次政策催化和边际变化都可能只能阶段性驱动一次小幅行情。就一季度弱势表现之后，二季度行业数据依然乏善可陈，唯一亮点是销售面积降幅维持了收窄的态势，但景气度差没有根本改变。考虑到地产行业的政策频出，但实质对销售的改善仍未有所体现，未来对于地产的政策敏感度可能会有所钝化，真正能驱动地产的因素会越来越聚焦于实质上利润表的变化和债务负担的减轻程度。尽管行业业绩可能已经接近底部区域，继续大幅恶化的概率在下降，但恢复周期可能会比较久，且力度可能并不大。维持之前季报的观点，从资产负债表角度考虑，地产上市企业现金流依然紧张，只有销售情况的持续好转才能实质改善权益资产质量，因此对于权益价格的表现依然需要耐心。短期市场交易的冲动多由边际好转的乐观预期和情绪推动，持续周期可能非常有限。当行业板块的基本面从利润表得到验证时，地产板块的性价比可能才会明显凸显，否则不确定性依然太强。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

报告期内，沪深300地产板块整体走势表现延续弱势，但一季度行业政策方面有较多变化，一线城市政策的松动对于情绪好转有一定催化；北京的限购调整，深圳7090政策的取消都是政策优化呵护市场的具体表现且具有一定的指示性作用。房地产政策的持续优化及对有效需求的进一步激活和释放在短期是资金对于地产板块关注的核心因素。虽然在销售数据方面，当前的市场格局依然不够理想，今年一季度累计百强房企的销售金额及销售面积同比依然呈现两位数下跌，但按月口径跌幅有收窄态势。尽管房企整体去化压力依存，但限制性政策的逐步打开依然有推动核心城市点状复苏的可能。 地产债务压力方面，2024年地产债到期压力整体略小于2023年，资金压力未有恶化趋势。从资产负债表角度考虑，地产上市企业现金流依然紧张，只有销售情况的持续好转才能实质改善权益资产质量，因此对于权益价格的表现依然需要一定耐心。短期市场交易的冲动多由边际好转的乐观预期和情绪推动，持续周期可能有限。 展望下一季度，对于地产板块的盈利改善依然持有谨慎态度，但政策催化叠加事件驱动可能令情绪短期左右地产公司权益价格，股票价格走势可能趋势不强而波动增加。 报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

回顾2023年，沪深300地产板块整体下跌幅度较大，全年下跌逾38%，表现相当弱势。在过去的一年里，房地产行业的负担和压力依然比较明显，融资端和销售端均承压，现金流压力大，也直接的影响到了企业利润。虽然利好的政策和阶段性情绪的好转依然不时作用市场，但整体在基本面弱势的情况下并没有驱动权益市场有所表现。综合而言，2023年地产行业的需求迟迟未能有效恢复，地产投资增速继续下探，地产销售同比数据亦继续减速；销售、新开工、施工、投资完成额都不同程度的表现疲弱。具体主要数据方面，27个主要城市商品房累计销售面积同比下滑超3%，100个大中城市累计成交土地建面同比下滑近20%，土地成交总价同比下滑亦超过20%。板块内，上市企业盈利情况有所分化，但整体来看依然面对较大的盈利压力。就当前的房地产市场情况而言，行业的基本面数据短期很难有大幅改善，虽然行业政策利好持续，货币政策展望也依然处于相对乐观的阶段，但就权益市场而言投资者对地产板块的观点依然热度不高。本基金报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。