招商沪深300地产等权重指数C(013273) - 基金经理

报告期内，沪深300地产板块整体走势表现波动较大呈倒V走势，本质上讲对于地产行业的困境反转是资金关注地产板块的主要因素，而非基本面切实的改善，因此每次政策催化和边际变化都可能阶段性驱动一次小幅行情，但趋势的持续性是否可以维持本质上还有赖于地产行业销售情况是否能切实好转。就一季度弱势表现之后，截止5月底的数据来看，1-5月新开工/施工/竣工/销售面积同比依然维持弱势下滑。考虑到地产行业的政策频出，但实质对销售的改善仍未有所体现，未来对于地产的政策敏感度可能会有所钝化，真正能驱动地产的因素会越来越聚焦于实质上利润表的变化和债务负担的减轻程度。维持之前季报的观点，从资产负债表角度考虑，地产上市企业现金流依然紧张，只有销售情况的持续好转才能实质改善权益资产质量，因此对于权益价格的表现依然需要耐心。短期市场交易的冲动多由边际好转的乐观预期和情绪推动，持续周期可能有限。展望下一季度，对于地产板块的盈利改善依然持有谨慎态度，政策催化叠加事件驱动虽然令情绪短期可能有所反应，但预期市场会逐步失去对没有兑现利润改善的政策带来的边际利好，股票价格走势可能依然维持没有强趋势而波动增加的格局。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

报告期内，沪深300地产板块整体走势表现延续弱势，但一季度行业政策方面有较多变化，一线城市政策的松动对于情绪好转有一定催化；北京的限购调整，深圳7090政策的取消都是政策优化呵护市场的具体表现且具有一定的指示性作用。房地产政策的持续优化及对有效需求的进一步激活和释放在短期是资金对于地产板块关注的核心因素。虽然在销售数据方面，当前的市场格局依然不够理想，今年一季度累计百强房企的销售金额及销售面积同比依然呈现两位数下跌，但按月口径跌幅有收窄态势。尽管房企整体去化压力依存，但限制性政策的逐步打开依然有推动核心城市点状复苏的可能。 地产债务压力方面，2024年地产债到期压力整体略小于2023年，资金压力未有恶化趋势。从资产负债表角度考虑，地产上市企业现金流依然紧张，只有销售情况的持续好转才能实质改善权益资产质量，因此对于权益价格的表现依然需要一定耐心。短期市场交易的冲动多由边际好转的乐观预期和情绪推动，持续周期可能有限。 展望下一季度，对于地产板块的盈利改善依然持有谨慎态度，但政策催化叠加事件驱动可能令情绪短期左右地产公司权益价格，股票价格走势可能趋势不强而波动增加。 报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

回顾2023年，沪深300地产板块整体下跌幅度较大，全年下跌逾38%，表现相当弱势。在过去的一年里，房地产行业的负担和压力依然比较明显，融资端和销售端均承压，现金流压力大，也直接的影响到了企业利润。虽然利好的政策和阶段性情绪的好转依然不时作用市场，但整体在基本面弱势的情况下并没有驱动权益市场有所表现。综合而言，2023年地产行业的需求迟迟未能有效恢复，地产投资增速继续下探，地产销售同比数据亦继续减速；销售、新开工、施工、投资完成额都不同程度的表现疲弱。具体主要数据方面，27个主要城市商品房累计销售面积同比下滑超3%，100个大中城市累计成交土地建面同比下滑近20%，土地成交总价同比下滑亦超过20%。板块内，上市企业盈利情况有所分化，但整体来看依然面对较大的盈利压力。就当前的房地产市场情况而言，行业的基本面数据短期很难有大幅改善，虽然行业政策利好持续，货币政策展望也依然处于相对乐观的阶段，但就权益市场而言投资者对地产板块的观点依然热度不高。本基金报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

报告期内，300地产板块整体走势反复，三季度表现持续弱势，行业内各分类数据亮点不多。从地产板块的整体格局看，政策方面虽然催化不断，但是整体销售格局依然不够强劲，1-9月房企销售额及销售面积同比依然为负，尽管部分上市房企同比数据有所改善，然整体格局弱势难以驱动板块行情。8月底多部委联合发文将“认房不认贷”纳入政策工具箱，各地出台的房地产支持政策虽然在9月推动了市场情绪的好转，也切实看到9月单月销售环比数据的改善，但同比数据较弱的格局未变，故上市房企的上行行情并未激发。相对今年上半年，房地产行业的政策持续推进及落地，利率政策也较为友好，实质上构成了企业资产负债表改善的基础，对于企业盈利好转，行业景气反转及供给端主体出清后的增长依然需要持续观察微观数据的变化。展望下一季度，目前地产行业的整体环境依然趋于向更友好的结构改善中，特别是一线城市个人住房贷款利率结构的不断优化会逐步释放行业内生向好趋势。当前政策预计持续支持房地产政策的延续，中央各部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，在政策加持下，销售复苏依然可期。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。